El Registro Único de Arrendamientos para alquileres de corta duración genera hasta 25 millones para los registradores en su primer año

“Espa�a es el primer pa�s en adaptar la normativa europea que persigue acabar con el fraude en los alquileres tur�sticos o temporales”, celebraba el pasado junio el ministerio que encabeza Isabel Rodr�guez. Con la llegada del Registro �nico de Arrendamientos, de la mano del Colegio de Registradores, los propietarios de viviendas de corta duraci�n est�n obligados a obtener un c�digo de registro para operar legalmente. Un proceso que, en su primer a�o, suma hasta 25 millones de euros los ingresos extra para el circuito de registradores en Espa�a por las 412.253 solicitudes de registro.

El desglose por unidad indica que los propietarios deben pagar alrededor de 59,73 euros, que se dividen en el alta del n�mero de registro (NRUA) de 27 euros y el dep�sito de arrendamientos, que cuesta 32,7 euros (27 euros m�s 21% de IVA), una cifra que aumenta si el propietario gestiona m�s de una vivienda tur�stica. Estos costes est�n fijados por un arancel vigente desde 1989, seg�n indican los registradores, y se trata de un importe fijo. Solo el dep�sito de arrendamientos, que es un tr�mite de cada febrero, ingresar�an hasta 11 millones de euros durante la vigencia de esta obligaci�n.

En los mismos datos publicados por el ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, de las solicitudes totales, se identificaron 86.275 viviendas tur�sticas y temporales ilegales, por lo que solicitaron a las plataformas digitales que retiraran sus anuncios. Dado que el arancel de 27 euros cubre la “la verificaci�n jur�dica y la tramitaci�n electr�nica del procedimiento”, como afirman los registradores, cobran igualmente por procesar estas solicitudes aunque finalmente se denieguen el n�mero.

La cifra total deja de lado los errores formales, que elevar�an la cantidad. Si un propietario comete un error o no presenta el dep�sito antes del 2 de marzo, su NRUA puede ser revocado o retirado. Para volver a operar, el propietario deber� solicitar un nuevo alta y pagar otra vez los 27 euros (m�s impuestos), lo que genera ingresos extra adicionales.

Doble registro

El debate alrededor del Registro �nico de Arrendamientos, que no fue bien recibido por todas las comunidades como Andaluc�a, se produce porque, si bien sigue la exigencia europea sobre tener un n�mero de registro para mejorar la transparencia y supervisi�n de este tipo de viviendas, la Comisi�n Europea advirti� sobre un doble registro, ya que el NRUA coexiste con el registro en las comunidades aut�nomas, un proceso que tambi�n es obligatorio para los propietarios.

De hecho, Andaluc�a recurri� ante el Tribunal Supremo por invasi�n de las competencias auton�micas y se ha intensificado con el Anteproyecto de Ley del Turismo Sostenible de Andaluc�a, que exige que las viviendas tur�sticas est�n inscritas en el Registro de Turismo de Andaluc�a para poder ser publicitadas.

Frente a esto, Vivienda defiende que el sistema estatal es el �nico con car�cter de registro, mientras que los auton�micos, “reciban el nombre que reciban, son listados de licencias, declaraciones responsables, u otros instrumentos“. Por eso, insisten en que si las licencias municipales y su archivo no constituyen un registro, tampoco lo hacen los “listados” de las autonom�as. Sobre el caso de Andaluc�a, apunta que la autonom�a ha optado por llevar una “guerra pol�tica” a la Comisi�n Europea en lugar de defender su norma con argumentos t�cnicos.

En la misma l�nea, durante la jornada El reto de la vivienda en el siglo XXI, Marta G�mez Llorenz, directora de Vivienda del Colegio de Registradores, asegura que el registro estatal no intenta sustituir la competencia auton�mica, sino que act�a como un “complemento” de esta actividad que aporta una capa de seguridad jur�dica (verificaci�n de titularidades, herencias o estatutos) que los listados administrativos no ofrecen.

Sin embargo, los expertos jur�dicos destacan que la competencia en materia de ordenaci�n del turismo es exclusivamente auton�mica, por lo que s� contar�an como registros de car�cter administrativo. Nataly Trenkamp, directora del departamento de Derecho P�blico de Augusta Abogados, explica que el registro de las comunidades aut�nomas es el que ha gestionado hist�ricamente la actividad y se ajusta a la naturaleza administrativa del control tur�stico, por lo que definir estos sistemas regionales como listados es “incorrecta” y “reduccionista”, ya que estos registros otorgan un n�mero obligatorio sin el cual no es posible publicitar la vivienda.

As�, advierte que el Real Decreto por el que se rige el registro estatal est� produciendo una “desnaturalizaci�n completa del Registro de la Propiedad”, una instituci�n de car�cter civil que se rige tradicionalmente por el principio de voluntariedad de las inscripciones. Al imponer la inscripci�n como un requisito obligatorio para poder operar, el Gobierno est� utilizando un registro privado para realizar una “actividad de polic�a” o control que, seg�n la abogada, est� sujeta a una estricta reserva de ley. Por este motivo, sostiene que el actual sistema es “contrario a derecho”, ya que las restricciones a las libertades de los ciudadanos y a la prestaci�n de servicios no pueden imponerse mediante un reglamento (Real Decreto), sino que requieren obligatoriamente de una ley para ser leg�timas.

Inseguridad jur�dica

Frente a esto, Trenkamp sostiene que el actual sistema de registro �nico genera una profunda inseguridad jur�dica para los propietarios. De hecho, recuerda que pocos d�as antes de la publicaci�n del Real Decreto en diciembre de 2024, el Consejo de Estado expuso los inconvenientes que podr�a causar, pero “a�n as� se aprob� y, en realidad, estamos en un periodo que s�lo estamos esperando a que caiga”.

En este caso, se generar�a una responsabilidad patrimonial de la administraci�n: “Cuando se declara la nulidad, se refiere a esa norma nunca tendr�a que haber existido, por lo tanto, los efectos que produjo tampoco”, es decir, los importes pagados por los propietarios. Adem�s, tambi�n se podr�an reclamar “los da�os que se ha producido a los ciudadanos que no hayan podido comercializar sus viviendas tur�sticas por culpa del Real Decreto”, pero los afectados tendr�an que iniciar un procedimiento legal de muchas etapas.

En cualquier caso, Bruselas ve “inadmisible” el doble registro porque incumple directamente la normativa europea, espec�ficamente el Reglamento STR que establece que una unidad de alojamiento no puede estar sujeta a m�s de un procedimiento de registro, independientemente de si este es exigido a nivel nacional, regional o local. Por esto, le dio un plazo de cinco meses, hasta el 20 de mayo que entra en vigor el reglamento, para que Espa�a gestione cualquier sistema de registro que sea plenamente compatible con el Derecho de la Uni�n.

Hasta la fecha de esta publicaci�n, el ministerio no ha confirmado una respuesta formal a la advertencia de Bruselas. Sin embargo, sostienen que si la normativa exige un registro �nico, “tiene que ser el estatal por motivos evidentes. De lo contrario tendr�amos 17 operando dentro de Espa�a”.