Vanessa Gelado (Hines): "España cumple todos los fundamentales para atraer más inversión, pero con la Ley de Vivienda es muy difícil"

Cuando Gerald D. Hines, el famoso promotor estadounidense, se subi� a ese helic�ptero en 1996 no pod�a creer lo que le devolv�an sus ojos. A vista de p�jaro, la Barcelona postol�mpica, moderna, en pleno florecer, todav�a escond�a un tesoro que nadie parec�a querer: un terreno industrial, deprimido y sucio, en concurso de acreedores y en manos de una aseguradora suiza que no sab�a c�mo quit�rselo de encima. Hines no vio nada de eso, s�lo una gran oportunidad con potencial transformador: un terreno frente al mar, confluencia directa de la Diagonal y lo suficientemente grande como para albergar todo tipo de usos. Nac�a as�, hace 30 a�os, la Diagonal Mar, la gran transformaci�n urban�stica de la Capital Condal, y la relaci�n de Hines con Espa�a.

El gestor de inversiones inmobiliarias l�der a nivel mundial Hines posee y gestiona activos por valor de 91.800 millones de d�lares por todo el mundo, con aproximadamente 2.000 millones de euros en Espa�a, tras la adquisici�n de Lar Espa�a. Est� en todos los segmentos: living, log�stica, oficinas, hoteles o retail, con huella en Madrid, Barcelona y Valencia. Al frente de este gigante inmobiliario est� Vanessa Gelado (Bilbao, 1980), responsable de los mercados de Espa�a, Portugal, Italia y Grecia, y probablemente una de las voces m�s autorizadas para hablar del problema habitacional del pa�s. Gelado tiene claro que la crisis de oferta que atraviesa Espa�a no se soluciona con medidas restrictivas como la Ley de Vivienda, que frenan la inversi�n, y pide sacar el debate de la polarizaci�n pol�tica. S�lo as�, colaborando entre lo p�blico y lo privado, se encontrar� la soluci�n.

Ustedes han cambiado casi tanto como esa Diagonal Mar de Barcelona en estos 30 a�os. Empezaron siendo promotores y lleg� la crisis…

La historia de Hines en Espa�a es un reflejo de lo que ha pasado a nivel global. Llega la gran crisis financiera, que se junta con un momento complicad�simo de crisis inmobiliaria, que genera un problema bancario, que genera tambi�n un problema de crisis soberana en determinados pa�ses. La empresa entra en esa crisis con much�simos proyectos en promoci�n y decide que nunca m�s, porque casi no lo cuenta.

C�mo le dieron la vuelta?

Se emprendi� una diversificaci�n total del negocio en tres ejes muy diferentes. En aquel momento, sobre todo en Europa, se nos conoc�a por oficinas y retail y empezamos en el inmobiliario en sentido 360. Luego se avanz� en la diversificaci�n geogr�fica. Y el tercer eje fue decir: ‘oye, mi modelo no puede ser �nicamente promotor’. Est� muy bien cuando las cosas van bien, pero es muy c�clico y tenemos que tender a un modelo de negocio que nos permita afrontar los valles en el camino.

�Amortiguar los ciclos?

Hacer promoci�n es como la cuadratura del c�rculo. La gente no es consciente de la cantidad de cosas que se tienen que alinear y que tienes que conseguir para levantar un edificio del suelo. Lleva tiempo y necesitas un equipo muy bueno y experimentado. Eso a trav�s de los ciclos solo se puede mantener con un modelo diversificado.

Y ah� empezaron a gestionar.

Del modelo de promotor se pas� a ‘me quedo algo de lo que he promovido y lo gestiono’. Luego, a ‘ya que gestiono para m�, gestiono tambi�n para terceros’. Y, al fin, a ‘levanto mis propios fondos y mi propio capital discrecional’.

�Y han encontrado su equilibrio?

Ahora estamos en un momento buen�simo, sobre todo en la regi�n europea. Tenemos fondos discrecionales muy potentes, multiproducto y multipa�s, dentro de la huella europea.

�Fondos con distinto perfil de riesgo?

S�. Tenemos un fondo discrecional Core, que va camino de los 4.000 millones de euros bajo gesti�n. Est� abierto y sigue captando y lo est� haciendo muy bien a la hora de levantar capital. Son activos con poco riesgo, existentes, con buenas ubicaciones, buenos inquilinos y por tanto, mucha visibilidad de lo que puede ser el flujo de caja. Luego tenemos Core Plus, ya con algo m�s de riesgo, bien porque la ubicaci�n sea un poco peor, bien porque hay algo de desocupaci�n o porque tienes que hacer una peque�a reforma. M�s riesgo, m�s rentabilidad. Se lanz� en 2022 y ya va por los 2.000 millones. Y luego tenemos lo que llamamos Valor A�adido, a los que pides m�s rentabilidad, pero permiten promoci�n o una reforma integral. Al final, si un activo nos gusta, le buscamos su casa.

Est�n en living, retail, log�stica, oficinas… �Qu� palancas para crecer ve en Espa�a?

Es un momento en el que no vemos que, v�a tipos de inter�s, vayamos a conseguir grandes incrementos de valor. Es decir, los tipos de inter�s han bajado y la inflaci�n est� en un entorno relativamente controlado a nivel europeo. No vemos tampoco que el BCE vaya a bajar much�simo los tipos en los pr�ximos trimestres, con lo que, al final, dependes de generar valor a nivel intr�nseco del proyecto.

�A qu� se refiere?

A que consigas incrementar el perfil arrendaticio de la inversi�n. O sea, a�adir valor de la de la manera m�s dif�cil porque tienes que trabajar con el edificio: invertir en �l, buscar c�mo puedes optimizarlo, o incrementar la renta o reducir los costes de mantenimiento y de gesti�n. Bueno, lo que se llama sudar la camiseta. Si lo piensas, toda la d�cada del 2010, con los tipos de inter�s bajando, daba un poco igual lo que comprases. El retail fue lo que m�s se torci�, entrando en 2017-2018, por las dudas sobre el e-commerce, pero en cualquier otra tipolog�a casi daba igual lo que comprabas, porque con la ca�da tan tremenda que hubo de tipos de inter�s se revaloriz� todo much�simo. Ahora b�sicamente eso est� donde est� y te tienes que enfocar en tu capacidad de generaci�n de rentas, de rentas netas.

El problema de la vivienda ya centra el debate pol�tico y social. �C�mo ve usted lo que est� pasando?

Llevo en Hines desde 2019. Llegu� para relanzar la plataforma, ya que, tras la gran crisis financiera, se hab�a tenido que reestructurar y adecuar much�simo. Cuando tienes una digesti�n muy pesada en tu propia cartera, a veces te cuesta ver los brotes verdes. Y eso nos pasaba a nosotros en Espa�a en 2015 o 2016. Se hab�an empezado a hacer algunas cosas de nuevo, pero con mucha cautela. La idea era relanzar la plataforma para poder hacer cualquier producto y no solo invertir en Madrid y Barcelona. En 2019 estuvimos mirando much�simas oportunidades en vivienda, en alquiler, porque era nuestro foco. Conseguimos hacer una inversi�n en Madrid, en Valdebebas, que vendimos el a�o pasado. A partir de ah�, el sector empieza a comprimir much�simo. Las rentabilidades empiezan a caer en 2022, cuando ya explota un poco todo y vuelven a subir los tipos. Logramos much�simas medallas de plata, de las que luego nos hemos alegrado porque hubi�ramos tenido, yo creo, un gran problema cuando descomprime todo y se revierte. Pero empezamos a ver determinadas cosas a nivel regulaci�n que, a nosotros, en el comit� nos hac�an la vida muy dif�cil.

�Qu� cosas?

Cambios de reglas de juego a mitad de partido, falta de visibilidad, incertidumbre. En el mundo de la inversi�n, todo lo que sea incertidumbre se traslada a m�s tiempo o m�s coste. Al final te encarece la inversi�n y le tienes que pedir m�s retorno porque tiene m�s riesgo.

Pero s� han vuelto al alquiler.

El a�o pasado volvimos a hacer otra inversi�n de gesti�n de alquiler aqu� en Madrid.

�Es distinto en Madrid?

Con la Comunidad de Madrid nos sentimos relativamente c�modos de que las reglas de juego son las que son. Es una comunidad que ha entendido que, o le acompa�a el sector privado, o es muy dif�cil que resuelva el problema.

En otras…

En muchas otras ubicaciones que se han declarado municipios tensionados, es muy dif�cil. Desde el inicio de la guerra entre Rusia y Ucrania, con ese crecimiento tan fuerte de la inflaci�n, el coste de la promoci�n ha subido much�simo. Si eso no se puede repercutir, pues es que no se puede, yo no lo consigo.

�Se refiere a atraer m�s inversi�n?

Yo voy todas las semanas al comit� y compito. Nuestros fondos en gran parte son europeos y luego tenemos tambi�n alguno global. Yo compito con mis hom�logos de toda Europa y ninguno tiene por qu� llevarse ni un euro de capital de inversi�n si lo que propone no tiene sentido. No hay ninguna obligaci�n.

Espa�a vive un buen momento econ�mico, �eso no juega a favor?

Espa�a, como mercado de inversi�n, est� teniendo muy buenas variables macroecon�micas: un crecimiento del PIB interesante, muy por encima del de la UE, una inflaci�n controlada y crecimiento demogr�fico. Todo eso es check, check, check. O sea, lo b�sico, el 1.0, de la inversi�n en inmobiliario. Ve�amos que por fundamentales ten�a much�simo sentido invertir tanto en Madrid como en Barcelona, incluso m�s all�, en las top diez �reas metropolitanas espa�olas, pero vimos unos cambios que nos generaron muchas dudas y bastante prevenci�n.

�La Ley de Vivienda?

S�, la Ley de Vivienda. Al final todo ha acabado en esa nueva Ley de Vivienda que cada municipio decide si implanta o no. No todos est�n reaccionando igual, pero nosotros, de momento, donde no tenemos claridad… Toca lidiar con la complejidad. Por fundamentales, est� clar�simo.

�Qu� tipo de activo les resulta atractivo en alquiler?

Cuando invertimos en residencial en alquiler, idealmente lo hacemos en producto de nueva creaci�n. Si no nueva, casi, o relativamente reciente. Nada que tenga 15, 20 o 25 a�os. Si queremos poner a jugar el capital que menos requerimiento tiene de retorno, preferimos producto de nueva creaci�n bien ubicado y donde no tengamos dudas en cuanto a esa generaci�n de caja.

�Se est� produciendo una asimetr�a? �Con una realidad en Madrid y la evoluci�n casi contraria en Barcelona?

S�. Antes de la Ley de la Vivienda ya hubo decretos a nivel local. Se declararon inconstitucionales porque la comunidad no ten�a la potestad de regular en contra de la legislaci�n estatal, y lo que se ha cambiado al final es la Ley de Vivienda general. Vemos que contin�a un marco en el que hay que tener cuidado.

�Coincide en que el problema de la vivienda en Espa�a es de falta de oferta?

La presi�n migratoria es la que es, el crecimiento de hogares es el que es… El problema aqu� es de falta de oferta. Una falta de oferta que viene, por un lado, por la falta de suelo finalista, porque todo el suelo que no es finalista tarda much�simo en pasar por ese procedimiento de transformaci�n que lideran los municipios, a veces con o sin las comunidades, y en el que t� sabes cuando empiezas, pero nunca cu�ndo acabas. Hay un problema de suelo y un problema de agilidad en procedimientos burocr�ticos. Supuestamente, solicitar una licencia de obra es un acto reglado que deber�a estar resuelto en tres meses, pero eso nunca es as�. Lo normal es que el tiempo sea de 12 meses.

�Qu� les dicen desde las administraciones cuando trasladan sus preocupaciones?

Todo el mundo entiende cu�l es el problema, pero tambi�n es verdad que despu�s de la crisis y toda la corrupci�n que se destap�, no hay ayuntamiento que no quiera seguir las cosas al pie de la letra y cubrirse las espaldas. Ha habido un pendulazo en el otro sentido, desde un periodo pre-2008 en el que a lo mejor se aprobaba todo un poco a lo loco, a un periodo en el que hasta que no est� hasta el �ltimo papel y la �ltima validaci�n… Necesitas la aprobaci�n de mucha gente, m�s all� del propio ayuntamiento.

�Mejora la falta de mano de obra?

Ese es el otro problema, el problema puro de fabricaci�n, que surge incluso cuando consigues todas las aprobaciones y las licencias. En los �ltimos siete u ocho a�os se hacen entre 80.000 y 100.000 viviendas. Antes se constru�an m�s de 700.000 viviendas y a partir de 2008 empieza a desplomarse y toca fondo en 2013, con unas 50.000. Imag�nate el desplome. Por el camino quiebran no s� cu�ntas cementeras, un mont�n de contratistas… se destruye un mont�n de tejido productivo. Y a d�a de hoy es que no hay, no hay mano de obra, la tienes casi que importar. Los grandes contratistas no encuentran y tienen que buscar fuera.

�Hay tambi�n menos oficios que antes, no?

S�, hay un envejecimiento de los oficios. Cada vez quedan menos carpinteros, fontaneros, electricistas, pintores y menos de todo. Yo espero que la formaci�n profesional logre convencer a la gente de que, de verdad, hay una grand�sima oportunidad.

Defend�a Ignacio de la Torre esta semana en EL MUNDO que, adem�s de alba�iles, hacen falta financieros. �Hay una necesidad de formar a los profesionales del sector?

Totalmente. Comparado con hace casi 20 a�os, el sector no tiene nada que ver, es hiperprofesional, pero efectivamente se nutre de disciplinas muy distintas. Realmente es un 360 bastante importante. Y hay que crear profesionales que entiendan ese 360, es decir, que el financiero entienda tambi�n que hay una realidad f�sica, que los pasos son los que son en urbanismo, en licencias… Tampoco vale tener un sesgo puro de arquitecto y no adaptarse al plan de negocio, si no encaja en unos ratios de rentabilidad no se financia el proyecto.

�Entiende que la Ley del Suelo est� parada, cuando b�sicamente los dos principales partidos est�n bastante de acuerdo?

No, no lo puedo entender. Se ha politizado todo much�simo y al polarizarse no se busca una soluci�n para el votante medio. Muchas voces del sector piden un pacto de Estado. Oiga, p�nganse ustedes de acuerdo. Hay grandes bolsas de suelo, que a d�a de hoy todav�a tienen que iniciar un proceso urban�stico para pasar a ser suelo finalista, pero necesitas de verdad la voluntad de much�simas capas dentro de la Administraci�n P�blica: ayuntamientos, diputaciones, comunidades, Estado… El que tiene que coordinar todas esas voluntades es el promotor, pero no hay un promotor que sea tan potente como para lidiar de igual a igual con esto. Hace falta un pacto de Estado o marcar claramente dentro del pa�s determinadas zonas que puedan tener un tratamiento diferente, como se ha hecho en otros �mbitos para propulsarlos econ�micamente.

�Como un PERTE?

Exacto. Igual no se puede hacer en todas partes, pero irte a las top ciudades de Espa�a y en cada una apostar por un �mbito concreto para que al menos ah� se a�nen voluntades y se consiga. Y es que adem�s de conseguir las aprobaciones, hay que conseguir la financiaci�n con un modelo de viabilidad econ�mica que tenga sentido y que se pueda financiar fuera. En general siempre est�s lidiando con capital extranjero porque no hay capital local suficiente para el agujero que existe.

�Le preocupa la demonizaci�n que desde el Gobierno se ha hecho de los grandes tenedores, de los fondos…?

Much�simo. La realidad es que la mayor parte del parque pertenece a particulares y que el gran tenedor no supera ni el 10%. Es una demonizaci�n, un chivo expiatorio. Est� muy bien, porque cuelgas el sambenito, a la gente le cuadra, no profundiza… Lo cierto es que �ltimamente, por el empuje de grandes profesionales y tambi�n de alguna administraci�n que s� que est� dispuesta a escuchar, cada vez m�s el votante medio entiende que el problema es de oferta, que no hay.

�Los precios seguir�n al alza?

Esto es como lo que pasaba en el patio del colegio cambiando cromos: cuando alguien ten�a el que todo el mundo quer�a, te pod�a pedir 80 cromos a cambio. El valor del suyo sub�a. Cuando ya lo ten�an muchos, la cosa cambiaba. Esto es igual, con la vivienda funciona absolutamente igual. Y en ese proceso, cuanto m�s incertidumbre metas, m�s te pide el capital.

�Cada vez se exige m�s rentabilidad?

El proceso es cada vez m�s farragoso y todo el mundo pide m�s. Se hab�a llegado a un momento casi precovid, donde al producto de alquiler en promoci�n se le ped�an TIR del 14 o del 15%. Pero ahora eso ha vuelto al 18 o al 20%.

�Por qu�?

Porque a lo mejor en alguna ocasi�n va todo rodado, pero t� habla con cualquiera de los promotores grandes, tienen historias para llenar libros y series de Netflix, todas las que quieras. Lo que veo es que el tema de la vivienda pasa a ser la preocupaci�n n�mero uno de los espa�oles. Y ya no valen las palabras. La �nica manera de bajar o de contener la evoluci�n de precios es poniendo m�s stock en el mercado y un poco de la manera que sea.

�A qu� se refiere?

Se puede, igual, utilizar el suelo residencial para f�rmulas de alojamiento con m�s flexibilidad. Piensa en alguien que viene de primeras a una ciudad, que est� empezando a estudiar o a buscar trabajo, pero todav�a no lo tiene. Es imposible que nadie le alquile un piso a d�a de hoy. La �nica manera es ir a f�rmulas m�s flexibles, casi como a un apartahotel y donde t�, mientras construyes un poco, te haces tu composici�n de lugar, est�s una estancia media, un mes, dos meses, hasta que ya optas a alquilar a largo plazo.

Pues el Gobierno ha anunciado una regulaci�n m�s restrictiva con el alquiler de temporada…

Es que no hacemos m�s que empeorar el problema en vez de solucionarlo. La soluci�n es poner m�s oferta en el mercado. Y para eso tiene que haber una concienciaci�n y que, de verdad, las voluntades se junten. Realmente tiene que haber una colaboraci�n p�blico privada, porque ni el sector p�blico lo puede resolver por s� solo, porque no tiene la capacidad de ejecuci�n, ni el sector privado sin el apoyo del p�blico puede hacer la guerra en solitario. Es imposible.

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